Warum sich ein Immobilienkauf zum Vermieten lohnen kann
Der Immobilienmarkt in Deutschland ist ständig in Bewegung. Besonders in Städten und wachstumsstarken Regionen stehen Kaufwillige, Mieter und Vermieter gleichermaßen vor der Frage, ob sich die Anschaffung einer Immobilie noch lohnt – oder ob Mieten nicht die bessere Option ist. Insbesondere in Norddeutschland, wo wir eine breite Palette vom städtischen Wohnraum bis hin zur ländlichen Idylle finden, sind viele unsicher, wie sie die gegenwärtige Marktsituation einschätzen sollen. Dieser Blogbeitrag will einen kritischen Blick auf die Optionen „Kaufen oder Mieten?“ werfen und dabei konkrete Tipps geben, warum es sich gerade jetzt lohnen kann, eine Immobilie zum Vermieten zu erwerben.
Immobilien als stabile Wertanlage, trotz Marktunsicherheit
Als Redakteur, der selbst in einer ländlichen Region zwischen den Meeren in Schleswig-Holstein lebt, habe ich den Markt der Immobilien seit Jahren im Auge. Trotz globaler Krisen, schwankender Zinsen und gelegentlicher Überhitzung in bestimmten Ballungsräumen zeigt sich immer wieder, dass Immobilien zu den wertstabilsten Anlageformen gehören.
Meine Hypothese: Auch wenn Zinsen steigen und die Zukunft ungewiss erscheint, bleiben Immobilien ein attraktiver Baustein für den Vermögensaufbau – besonders wenn sie vermietet werden. Anleger und Unternehmen, aber auch Privatleute, können von einer durchdachten Investitionsstrategie profitieren, sofern sie sich über Risiken und Chancen im Klaren sind. Denn Vorsicht: Wer überstürzt kauft, ohne den Markt oder seine eigene finanzielle Lage realistisch einzuschätzen, riskiert schnell Verluste. Doch wer die fundamentalen Regeln befolgt und sich professionell beraten lässt, hat beste Chancen, die eigene Immobilie zur erfolgreichen Anlage zu machen.
Fakten, Tipps und Mehrwert
1. Warum kaufen und vermieten statt selbst nutzen?
- Stetige Einnahmen
Vermietete Immobilien können ein stabiles passives Einkommen generieren. Natürlich gibt es Leerstand oder Instandhaltungskosten, aber bei guter Lage und fairen Mietpreisen lassen sich solide Renditen erzielen. - Wertsteigerungspotenzial
Immobilien in gefragten Regionen (etwa in Universitätsstädten, wirtschaftlichen Knotenpunkten oder aufstrebenden Kleinstädten in Schleswig-Holstein) gewinnen oft langfristig an Wert. Selbst wenn die Preise kurzfristig schwanken, bleibt ein robustes Wertsteigerungspotenzial bestehen. - Risikostreuung
Wer sein Geld nicht nur in Aktien oder Fonds investiert, sondern eine Immobilie erwirbt, streut sein Risiko. Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit wird dieser Aspekt wichtiger. - Steuervorteile
Vermieter können bestimmte Kosten (z.B. Instandhaltung, Zinsen bei Finanzierungen, Anschaffungsnahe Aufwendungen) steuerlich geltend machen. Im Idealfall hilft das, die monatliche Belastung deutlich zu reduzieren.
2. Standortwahl – ein entscheidender Faktor
Die alte Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“ trifft immer noch zu. In Schleswig-Holstein und Umgebung spielt das Zusammenspiel verschiedener Standortfaktoren eine entscheidende Rolle:
- Infrastruktur: Wie gut ist der ÖPNV angebunden? Wie steht es um Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinische Versorgung?
- Wirtschaftskraft: Existieren ansässige Unternehmen, Hochschulen oder Forschungseinrichtungen, die für eine konstante Nachfrage sorgen?
- Freizeitwert: Schleswig-Holstein punktet mit Natur, Küsten und Kultur. Wer ruhig wohnen, aber schnell in der Stadt sein möchte, findet hier häufig ideale Mischlagen.
Manchmal lohnt sich jedoch auch der Blick über die Landesgrenze. Wer sich im Großraum Hamburg oder Richtung Niedersachsen umschaut, trifft auf Städte wie Lüneburg, die sich positiv entwickeln. Professionelle Unterstützung ist dabei hilfreich, um den Markt realistisch einzuschätzen. Ein praktisches Beispiel liefert ein Immobilienmakler Lüneburg, der durch lokale Expertise und Marktkenntnis bei Standortwahl und Kauf eine entscheidende Rolle spielen kann.
3. Finanzierung: Worauf achten?
- Eigenkapital
Je höher das Eigenkapital, desto günstiger ist in der Regel die Finanzierung. Banken bewerten dadurch das Risiko geringer, was sich in besseren Konditionen niederschlägt. Man sollte mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stemmen können, um ein solides Fundament zu haben. - Zinsentwicklung
Zwar haben wir derzeit wieder einen Anstieg bei den Zinsen, doch historisch betrachtet liegen sie immer noch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Wer jetzt langfristig festschreibt, kann sich gegen mögliche weitere Steigerungen absichern. - Tilgungsrate
Bei vermieteten Immobilien sollte man prüfen, wie hoch die Mieten sind und ob sie die Kreditraten (inklusive Zins und Tilgung) decken. Eine realistische Kalkulation ist essenziell, um nicht in finanzielle Engpässe zu geraten. - Reserven für Modernisierung
Jede Immobilie braucht Pflege. Ob Dachsanierung, neue Heizungsanlage oder Dämmung: Solche Kosten sollten eingeplant werden. Reserven sind daher unverzichtbar, um Überraschungen zu vermeiden.
4. Vermietung: Die richtige Strategie
- Zielgruppe definieren
Sollen Studierende angesprochen werden, Familien oder Senioren? Je nach Standort und Umgebung variiert die passende Vermietungsstrategie. Eine Wohnung nahe einer Fachhochschule könnte sich für WG-Zimmer lohnen, während ein Einfamilienhaus im ländlichen Raum eher junge Familien anzieht. - Faire Mietpreise
Gerade in Zeiten mit hohem Nachfragedruck versuchen manche Vermieter, die Preise massiv hochzuschrauben. Doch es lohnt sich, die Kirche im Dorf zu lassen. Eine faire, marktübliche Miete führt oft zu langfristigen Mietverhältnissen und weniger Fluktuation. - Modernes Marketing
Wer eine Wohnung oder ein Haus vermieten möchte, sollte digitale Kanäle nutzen. Plattformen wie ImmoScout24, Immowelt oder regionale Portale sind heute Standard. Auch Social-Media-Gruppen oder Netzwerke können helfen, Interessenten zu finden. - Rechtliche Grundlagen
Mietvertrag, Kaution, Nebenkostenabrechnung: Ein professioneller und rechtssicherer Umgang ist unverzichtbar. Gerade wenn man mehrere Einheiten vermietet, lohnt sich manchmal eine Zusammenarbeit mit einer Hausverwaltung, um Bürokratie zu vermeiden.
5. Risiken und Stolpersteine
Natürlich birgt die Vermietung auch Risiken. Einige Punkte sollten zukünftige Vermieter im Blick behalten:
- Leerstand: In schwächeren Regionen kann es passieren, dass sich über Monate kein Nachmieter findet. Eine geschickte Standortwahl und realistische Mietpreise mindern dieses Risiko.
- Zahlungsausfälle: Nicht alle Mieter sind zuverlässig. Ein finanzielles Polster und eine sorgfältige Bonitätsprüfung sind Pflicht.
- Inflation und Preisblasen: Immobilien bleiben wertstabil, doch in angespannten Märkten kann es zu vorübergehenden Überbewertungen kommen. Wer teuer kauft, könnte später Schwierigkeiten haben, den Kaufpreis zu rechtfertigen.
- Gesetzliche Änderungen: Regeln zu Mietpreisbremse, Energieeffizienz oder Modernisierungspflichten können sich ändern. Vermieter sollten am Ball bleiben und neue Vorgaben in ihre Kalkulationen einbeziehen.
Immobilienhype und persönliche Situation
Wer sich für den Kauf einer Immobilie zum Vermieten entscheidet, sollte nicht allein dem Hype folgen. Nicht jede Stadt oder jedes Haus ist eine Goldgrube. Auch die persönliche Lebensplanung muss passen: Wer kurz vor der Rente steht, hat andere Prioritäten als ein junges Ehepaar, das gerade mit dem Vermögensaufbau beginnt. Ebenso könnten Kommunen oder Unternehmen mit lokaler Wirtschaftsförderung in Erwägung ziehen, Immobilienprojekte zu fördern oder selbst in den Mietwohnungsmarkt einzusteigen, um gegen Wohnraummangel vorzugehen.
Kritisch ist auch der Blick auf die Zinspolitik der Zentralbanken. Steigen die Zinsen stark, sinken die Immobilienpreise in manchen Regionen tendenziell, was zu einer Schere zwischen Angebot und Nachfrage führen kann. Doch wer langfristig plant, sich solide finanziert und den Bedarf im Blick hat, kann von so einer Phase durchaus profitieren.
Fazit: Warum kaufen zum Vermieten nach wie vor sinnvoll sein kann
Ob Unternehmer, Akademiker, Gründer oder Kommune – wer die Strukturen des Immobilienmarktes versteht, wird schnell erkennen, dass eine vermietete Immobilie weiterhin ein stabiles und lohnenswertes Investment sein kann. Schleswig-Holstein und angrenzende Regionen bieten attraktive Standorte, in denen man sowohl von einer steigenden Nachfrage als auch von einer relativ stabilen Wertentwicklung profitieren kann.
Gleichzeitig darf man die Risiken nicht unterschätzen: Finanzierung, Standortwahl, rechtliche Rahmenbedingungen und langfristige Mietstrategien entscheiden darüber, ob sich ein Investment tatsächlich auszahlt. Professionelle Beratung – beispielsweise durch erfahrene Makler oder Finanzberater – ist daher unverzichtbar.
Wenn man diese Hausaufgaben erledigt, kann das Konzept „Kaufen zum Vermieten“ eine attraktive Ergänzung zum klassischen Vermögensaufbau sein. Denn während Aktienmärkte volatil reagieren und Zinsen stagnieren oder schwanken, zeigt sich der Immobiliensektor meist als verhältnismäßig solide – vorausgesetzt, man trifft kluge Entscheidungen und bewahrt einen langen Atem.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf zum Vermieten
1. Welche Rolle spielt das Zinsniveau bei der Kaufentscheidung?
Das Zinsniveau beeinflusst die Höhe der Finanzierungskosten. Selbst bei steigenden Zinsen lohnt sich ein Kauf, wenn die erwarteten Mieteinnahmen und Wertsteigerungen in einem sinnvollen Verhältnis stehen.
2. Wie finde ich den richtigen Standort?
Eine fundierte Marktanalyse ist essenziell. Achten Sie auf Bevölkerungsentwicklung, Infrastruktur, Wirtschaftskraft und das Freizeitangebot. Ein professioneller Makler mit lokaler Expertise können wertvolle Hinweise geben.
3. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt zu kaufen?
Den idealen Zeitpunkt gibt es selten. Wer langfristig plant und die Finanzierung solide gestaltet, findet in vielen Regionen auch aktuell gute Gelegenheiten.
4. Lohnt sich eine Eigentumswohnung eher als ein Einfamilienhaus zur Vermietung?
Das hängt von Ihrer Strategie ab. Wohnungen sind oft leichter zu vermieten und günstiger in der Anschaffung, Häuser bieten häufig mehr Wertsteigerungspotenzial. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.
5. Wie hoch sollte meine Eigenkapitalquote sein?
Im Idealfall bringen Sie 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital ein. Eine höhere Quote senkt die Finanzierungskosten, mehr Sicherheit und bessere Kreditkonditionen sind die Folge.
Grundsätzlich bleibt festzuhalten: Wer Immobilien zum Vermieten erwirbt, steigt in ein komplexes, aber potenziell lukratives Geschäftsfeld ein. Eine kluge Planung, professionelle Begleitung und ein langer Atem sind dabei unerlässlich. Unter diesen Voraussetzungen kann das Modell „Kaufen zum Vermieten“ nicht nur finanziellen Gewinn bringen, sondern auch zum Erhalt und zur Weiterentwicklung attraktiver Wohnräume in Schleswig-Holstein und Umgebung beitragen.